我小時候讀過的書，聽過的故事，不管是《小靈通漫游未來》，還是《哆啦A夢》，都說未來我們生活在一個環(huán)境優(yōu)美、充滿高科技的環(huán)境中，各類機器人將為我們提供服務。今天，未來已至，智慧社區(qū)成為夢想成真的入口。從智慧社區(qū)過往的經(jīng)驗和教訓中，筆者發(fā)現(xiàn)了一些問題，也提出了解決問題的建議。

智慧社區(qū)的專業(yè)定義是這樣：利用物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)、人工智能等新一代信息技術(shù)，融合社區(qū)場景下的人、事、地、物、情、組織等多種數(shù)據(jù)資源，提供面向政府、物業(yè)、居民和企業(yè)的社區(qū)管理與服務類應用。

我們以張三（化名）為例，通過他近三十年的人生經(jīng)歷，來回憶這段歷史。

2000年之前：尚無規(guī)范標準，開發(fā)商自行建設(shè)數(shù)字小區(qū)

1992年，張三下海了，在改革大潮中，他很快攢下第一桶金。改善居住環(huán)境被提上日程。但是離開了體制，也就告別了福利分房。好在市場上有商品房在銷售，一個香港地產(chǎn)商開發(fā)的樓盤吸引了他。這是早期強調(diào)社區(qū)（物業(yè)）服務、居住品質(zhì)的小區(qū)，不僅有綠化，還有各種當時先進的設(shè)備，包括樓宇對講系統(tǒng)、呼叫小區(qū)保安的對講和報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)，同時電話線和有線電視線路也已經(jīng)先行布設(shè)好了。

張三不知道的是，他居住的先進數(shù)字小區(qū)的經(jīng)驗，給了政府部門啟迪，并被寫入標準規(guī)范，未來這些都是標配。

2000-2010年：數(shù)字小區(qū)規(guī)范逐步形成，社區(qū)治理模式探討

2008年，奧運之年，張三的兒子要成家了，已經(jīng)身家頗豐的張三給兒子在市中心購買了一個大房子。在十多年前被視為先進的物業(yè)管理、小區(qū)綠化、數(shù)字化設(shè)施等，這個時候基本成為標配。

在這十年中，一系列小區(qū)數(shù)字化標準規(guī)范出臺，新建小區(qū)普遍擁有了電話線、有線電視、網(wǎng)線入戶，弱電箱，基站，樓宇門鈴，視頻監(jiān)控、弱電圍欄、室內(nèi)報警等安防設(shè)備。

居住在老房子里的張三，也感覺到除了物業(yè)服務外，街道和居委提供了越來越多的服務，小區(qū)周邊環(huán)境也日益改善。這都得益于2001年，《全國城市社區(qū)建設(shè)示范活動指導綱要》的出臺，網(wǎng)格化的社區(qū)治理模式站上了歷史舞臺。

2011-2015年：智慧社區(qū)概念提出，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與管理應用為核心

2014年，年近花甲的張三，決定給自己購置新房用來養(yǎng)老。各類監(jiān)控等設(shè)備，早已成為小區(qū)標配，物業(yè)也使用管理信息系統(tǒng)進行登記管理，小區(qū)內(nèi)的澆灌等設(shè)備都可以遠程統(tǒng)一操控，家中的網(wǎng)絡(luò)也是高速寬帶了。

當然，對智慧社區(qū)建設(shè)感受更深的是張三的兒子，他在政府機關(guān)工作，不僅僅參與了智慧社區(qū)建設(shè)指南的編寫，把更豐富、更智慧的基礎(chǔ)設(shè)施加入到小區(qū)建設(shè)中；同時也參與了政府管理信息系統(tǒng)的建設(shè)，對社區(qū)采用了數(shù)字化管理方式，大幅度提升了效率。

2016年至今：智慧社區(qū)深入發(fā)展，服務民生漸成主流

最近5年，張三明顯感覺到所在社區(qū)“熱鬧”了很多，小區(qū)物業(yè)讓大家下載APP、關(guān)注公眾號，可以在上面繳納物業(yè)費，一鍵報修、購物等；一些電商紛紛在門口設(shè)攤，說他們可以送菜上門；小區(qū)里甚至出現(xiàn)了一臺機器人，幫著送貨，引起了大家圍觀；業(yè)主們建立了各種各樣的群，每天從早聊到晚……

不僅張三的新房子如此，他的老房子也這樣了，在政府、物業(yè)和熱心居民的一起推動下，有了公眾號，改造了監(jiān)控，有了熱熱鬧鬧的微信群。

而張三的兒子所在的政府部門，對社區(qū)管理逐步步入智能化時代。在“城市大腦”的建設(shè)過程中，對社區(qū)當中的數(shù)據(jù)進行全面接入，并智能化分析，一個大屏幕就能看到當前整個社區(qū)現(xiàn)狀，出現(xiàn)的問題，并自動派遣人員前往處理。

張三一家人所感受到的智慧社區(qū)變化，也是我們每個普通人所感受的，在這種變化的背后，有著四種力量。

驅(qū)動力1：政府

在智慧社區(qū)發(fā)展中，政府位居核心。第一，社區(qū)治理是政府行政職能之一，街道、居委會等是政府單位；第二，小區(qū)等設(shè)計、驗收標準均由政府制定；第三，政府是智慧社區(qū)建設(shè)的重要投資主體，尤其是在老舊小區(qū)改造；第四，政府在推動新技術(shù)發(fā)展時，將社區(qū)作為應用場景。

綜合分析近十年來中央各部門、各省市自治區(qū)以及重點地市的230余份與智慧社區(qū)相關(guān)的文件，可將其劃分為八種類型，如圖1所示。

圖1 智慧社區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策類型及關(guān)聯(lián)

驅(qū)動力2：開發(fā)商/物業(yè)

開發(fā)商/物業(yè)是市場主體，主要受利益驅(qū)動。政府對小區(qū)的建設(shè)和標準規(guī)范，它們必須遵守，同時它們也會主動引入先進的產(chǎn)品與技術(shù)。

1990年代，一批在大陸開拓市場的香港開發(fā)商，成為那個時代引領(lǐng)者，它們引入當時香港的住宅建設(shè)與管理經(jīng)驗，張三當年所購置的房產(chǎn)，就是這樣性質(zhì)；在2010年前后，隨著互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，一些開發(fā)商把“科技”元素融入了建設(shè)當中，主打科技住宅，在上海等城市，價格能夠比同地段、同品質(zhì)小區(qū)高2000元左右，并且受到購房者歡迎。

最近5年，中國房地產(chǎn)業(yè)進入了新階段，智慧社區(qū)建設(shè)和運營成為剛需，這里列舉一些開發(fā)商所面臨的場景。第一種，開發(fā)商拿了一塊自持比重較高，甚至是純自持的土地，需要以運營獲得收入；第二種，開發(fā)商冒險在市中心拿了一塊面粉貴過面包的土地，需要把所有可增值的元素都添加上，以成功盈利；第三種，開發(fā)商在郊區(qū)拿了很大的一塊土地，一般采用分期開發(fā)的方法，于是一方面需要提升品質(zhì)，以吸引后期購房者，另一方面需要通過運營補充資金流。

目前，部分開發(fā)商/物業(yè)，除了打造硬件設(shè)施、管理平臺，還通過與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)等合作，構(gòu)建O2O社區(qū)，為居民提供服務（如表1所示）。

表1 部分房企的O2O社區(qū)

驅(qū)動力3：社區(qū)居民

所有的居民，都對智慧和美好有期望，但其中兩類居民尤其明顯。一類是青年人群，他們對新技術(shù)都是充滿好奇心，并且作為互聯(lián)網(wǎng)成長的一代，他們期望能夠通過互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)解決所有的問題。張三就一直對兒子一家的“懶”表示不滿，基本上就是通過手機點外賣、買水果、買菜、找家政服務等，甚至周末都不愿下樓。

另一類則是老年群體，在以居家養(yǎng)老為主的時期，需要主動關(guān)心老年群體，尤其是獨居老人。張三父母所住的小區(qū)最近就在改造，居委登記了所有老人的信息，通過樓道里的攝像頭對所有人進行面部識別，如果一個老人數(shù)天沒有出門，那么居委就主動上門詢問；同時，張三也主動在父母家中安裝了智能攝像頭，如果摔倒等行為發(fā)生，就會主動向張三報警。

驅(qū)動力4：產(chǎn)品與技術(shù)

所有“智慧”的落地，得益于產(chǎn)品和技術(shù)的進步。例如：高清視頻監(jiān)控與AI誕生，才能夠?qū)π^(qū)內(nèi)的人、車監(jiān)控與分析，包括分析老年人的行為等；有了傳感器和物聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，才能夠?qū)ι鐓^(qū)進行全方位數(shù)據(jù)采集并匯總；有了智能終端普及以及定位技術(shù)的發(fā)展，才能夠讓獲得周邊商品與服務成為可能；有了外賣等基礎(chǔ)設(shè)施，才能夠讓快速上門加以實現(xiàn)。

基于上述技術(shù)與設(shè)施，各服務提供商打造完善的產(chǎn)品與方案。包括中國電信等運營商所提供的整體解決方案，叮咚買菜等垂直服務商提供的社區(qū)電商等業(yè)務，阿里、騰訊等提供的生活號、公眾號等社區(qū)入口，騰訊海納等提供的綜合社區(qū)平臺等。

存在的問題

智慧化是各產(chǎn)業(yè)未來的主流，智慧社區(qū)同樣不例外，根據(jù)統(tǒng)計，中國共有16.44萬個社區(qū)，近8億城鎮(zhèn)人口，規(guī)模相當巨大，且不斷增長，預期將成為萬億級別的市場（如圖2所示）。

圖2 2016-2025年全國智慧社區(qū)規(guī)模（億元）

數(shù)據(jù)來源：《2019年中國智慧社區(qū)行業(yè)市場前景及投資研究報告》

但智慧社區(qū)的建設(shè)也存在不少問題。

1、缺少資金

新建小區(qū)資金相對充足，不僅是開發(fā)商對小區(qū)品質(zhì)追求，同時政府也在引導，例如重慶采用智慧小區(qū)星級評定的方法，開發(fā)商可以適度提升銷售備案價格，并適度降低建設(shè)保證金比重，經(jīng)過一年多的試點，已有超過200個新小區(qū)掛上了智慧的牌匾。

但是，存量小區(qū)智慧化改造缺少資金，筆者在上海進行了調(diào)研，一是政府在社區(qū)“智慧”方面的投入，或者在試點小區(qū)內(nèi)建設(shè)，或者是在市政管轄的范圍內(nèi)建設(shè)；二是老舊小區(qū)物業(yè)的投入，基本只能在道閘的更換，監(jiān)控布設(shè)等基礎(chǔ)投入上；三是居民的投入，除了房屋成套改建、原地重建、安裝電梯等工程外，其他改造均難獨立收取費用，而維修基金，老舊小區(qū)或無維修基金，或者動用手續(xù)復雜。

2、缺少標準

概括而言，強制性標準，主要是小區(qū)驗收規(guī)范，為了在全國實施，因此標準較低。真正體現(xiàn)“智慧”特色的，基本是推薦標準，如《智慧社區(qū)建設(shè)指南（試行）》（2014），《智慧城市建筑及居住區(qū)第1部分：智慧社區(qū)建設(shè)規(guī)范（征求意見稿）》（2020），以及各地的建設(shè)指南，一般僅描述功能，未定義數(shù)據(jù)接口，讓各個系統(tǒng)間貫通不易。

3、缺少數(shù)據(jù)整合

智慧社區(qū)的深度應用，是將所有數(shù)據(jù)整合，有一個城市大腦進行統(tǒng)一智能應用。例如，原先一個井蓋的丟失，需要等巡邏人員檢查到，一個消防栓的損壞，需要在定期檢查的時候看到，但是有了智慧大腦，井蓋可能剛剛被抬起，就有公安人員前來查看，消防栓當天損壞，當天有人上門修理。

但目前對于數(shù)據(jù)整合的現(xiàn)狀，尚不容樂觀：

第一，國內(nèi)僅部分城市打造了城市大腦平臺，支持數(shù)據(jù)匯總。

第二，社區(qū)對口眾多垂直管理部門，在眾多城市中，各部門相互獨立，末梢居委會，有多張數(shù)據(jù)表需要維護，甚至以Word等文件形式報送。

第三，智慧社區(qū)末梢數(shù)據(jù)庫的管理單位眾多，包括物業(yè)、居委會、騰訊等服務平臺等，它們未貫通。

4、缺少持續(xù)運營機制

獲得穩(wěn)定資金支持，是智慧社區(qū)連續(xù)運營的基礎(chǔ)。目前互聯(lián)網(wǎng)服務提供商，叮咚買菜等，已經(jīng)進入良性軌道；對道閘、監(jiān)控、系統(tǒng)平臺等軟硬件設(shè)施維護，是固定成本支出。

但是，一些計劃通過O2O社區(qū)，實現(xiàn)收益的房企而言，目標尚未有效實現(xiàn)，在美團等規(guī)模型企業(yè)面前，獨立APP模式，難以持續(xù)發(fā)展。根據(jù)筆者觀察，近年來，相關(guān)的APP部分已經(jīng)停止運營，部分與美團等企業(yè)合營，所謂本地入口存在。

解決方案

未來的社區(qū)，是智慧的社區(qū)，無論是新建小區(qū)，還是老舊小區(qū)，均是如此。為了少走彎路，并且讓智慧社區(qū)發(fā)揮更大的效能，筆者認為需要把握兩個方面的關(guān)鍵點。

政策關(guān)鍵點

政府是智慧社區(qū)重要資金投入者、標準制定者、最終使用者，在智慧社區(qū)建設(shè)上起到一言九鼎的作用。

首先，促進各類企業(yè)的投資。對于開發(fā)商，將通過智慧星級小區(qū)評定，進而在樓宇備案價格，項目資本金、項目預售金和企業(yè)誠信加分等提供優(yōu)惠政策；對于物業(yè)，將智慧化納入物業(yè)星級評定的指標中；鼓勵電商、電信企業(yè)等在社區(qū)內(nèi)，進行諸如快遞柜、基站等新基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

其次，完善標準規(guī)范的建設(shè)，推動信息孤島的連接。

一方面，智慧社區(qū)的功能被分層，形成強制性、建議性的類型，并且有越來越多的功能被納入到強制性的標準當中；另一方面，在迭代完善的基礎(chǔ)上，不斷有新的技術(shù)與功能模塊被引入。

包括數(shù)據(jù)采集的接口，與對外數(shù)據(jù)傳輸接口的標準化，從而為實現(xiàn)全面的數(shù)據(jù)整合奠定基礎(chǔ)。

第三，政府加強推進城市大腦整體建設(shè)，并且在制定規(guī)劃時，將智慧社區(qū)的發(fā)展予以整體考慮。

市場切入點

現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)有八個領(lǐng)域，已有眾多市場機會，值得現(xiàn)有服務商切入，少走彎路。

新建小區(qū)：各類開發(fā)商著力打造科技型小區(qū)，以提升銷售時的品質(zhì)，并實現(xiàn)長期持續(xù)經(jīng)營。

老舊小區(qū)改造和美麗家園建設(shè)：主要是對老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進行智能化改造，包括監(jiān)控設(shè)備安裝、門禁系統(tǒng)、停車道閘、物業(yè)管理系統(tǒng)等。

數(shù)字鄉(xiāng)村的建設(shè)試點：智能社區(qū)的建設(shè)并不僅有城市內(nèi)的社區(qū)建設(shè)，數(shù)字鄉(xiāng)村建設(shè)亦是當前政策重點，與美麗鄉(xiāng)村、扶貧等工作結(jié)合開展。

智慧養(yǎng)老：社區(qū)化養(yǎng)老是政策上的新動向，為此需要采用智慧化的方式，對老人進行監(jiān)控，為其及時提供應急等方面服務。

平安小區(qū)：與雪亮工程等結(jié)合，提升小區(qū)安全性，部分地區(qū)已經(jīng)提出有條件的小區(qū)可以進行智能攝像頭的布設(shè)。

社區(qū)商業(yè)：充分整合社區(qū)周邊的資源，提供購物、醫(yī)療等方面的服務，并且通過智能配送柜等建設(shè)，打通最后一公里。

城市大腦：參考上海浦南街道等地的經(jīng)驗，部分城市大腦建設(shè)會從單個社區(qū)進行起步，再由點及面的進行拓展。

5G、人工智能等領(lǐng)域的示范工程：新興領(lǐng)域的應用，需要開展示范工程，其中每年政府均有相應的示范工程申報工作。

智慧社區(qū)投入和運營的資金來源

依據(jù)現(xiàn)有政策，智慧社區(qū)的建設(shè)有多種資金來源，包括政府投資以及企業(yè)社會資金投入等，具體有以下幾個來源：

政府財政資金，包括地方政府財政投入與中央財政轉(zhuǎn)移支付。在智慧社區(qū)領(lǐng)域的建設(shè)重點，一是老舊小區(qū)改造過程中的建設(shè)，二是智慧城市建設(shè)過程中，關(guān)于智慧社區(qū)的建設(shè)部分。

開發(fā)商、物業(yè)的資金，前者是新建小區(qū)的智慧化一體建設(shè)，后者是對所管理小區(qū)的改造。目前，重慶等地的政府，正在激勵相關(guān)方面的投入，例如重慶市，對于實施智慧小區(qū)項目實施項目資本金、項目預售金和企業(yè)誠信加分等優(yōu)惠政策，住宅項目滿足二星級智慧小區(qū)相關(guān)要求的示范工程項目，按照示范建筑面積200元/㎡的標準進行補助。

PPP模式，政府與運營方合作投入建設(shè)（一般成立項目制公司），通過后期的運營，實現(xiàn)對合作運營方的回報。例如河北在對公租房小區(qū)智慧化改造的政策中，提及此模式，核心原因是小區(qū)具有穩(wěn)定的運營型收入。

經(jīng)營型企業(yè)投入，對于投入后，可獨立經(jīng)營的資產(chǎn)，各地均鼓勵相關(guān)企業(yè)自行投入，包括網(wǎng)絡(luò)、智能快遞柜等。

責任編輯：PSY