能駕駛企業(yè)之船飛速前進(jìn)贏得領(lǐng)先固然重要，能在風(fēng)浪來襲之時(shí)，牢牢掌住船舵，確保企業(yè)朝著正確的航向，安全而穩(wěn)健地穿越周期、贏得未來，同樣考驗(yàn)一個(gè)企業(yè)家的核心能力。

孫宏斌變了。

在8月31日舉行的融創(chuàng)中國2018年中期業(yè)績會(huì)上，孫宏斌一改過往語出驚人、金句頻出的形象，“安全”、“謹(jǐn)慎”、“保守”、“小心”成為了他常常掛在嘴邊的高頻詞。

與孫宏斌略顯悲觀的市場看法形成強(qiáng)烈反差的，是融創(chuàng)中國顯著增長的2018半年業(yè)績表現(xiàn)。2018上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入465.8億元，同比增長215.3%；歸母凈利63.6億元，同比增長389.3%；核心凈利66.1億元，同比增長391.8%。2018年上半年毛利率24.7%，較去年同期增長約2.5個(gè)百分點(diǎn)。

從2015年的735億，到2016年的1553億，再到2017年的3630億，再到2018年上半年的1915億，不出意外的話，融創(chuàng)中國2018年全年的銷售額將大概率超過4500億元，穩(wěn)居行業(yè)前五。但在規(guī)模躍進(jìn)的同時(shí)，孫宏斌和融創(chuàng)也一直備受冒險(xiǎn)、激進(jìn)的質(zhì)疑。

但在三年的高速發(fā)展之后，融創(chuàng)不僅實(shí)現(xiàn)了規(guī)模上快速強(qiáng)勁的增長，營收、毛利、凈利水平不斷提升、杠桿率也穩(wěn)步下降，逐漸進(jìn)入了財(cái)務(wù)均衡、穩(wěn)健發(fā)展的新階段，也用實(shí)力和成果對(duì)過往的質(zhì)疑進(jìn)行了一一反擊。

辦企業(yè)猶如修塔，企業(yè)發(fā)展階段的變化，反應(yīng)的實(shí)際上是創(chuàng)始人心態(tài)上的轉(zhuǎn)變。古希臘哲學(xué)家赫拉克利特說，人不能兩次踏進(jìn)同一條河流?？死佐斏踔琳f，人一次也不能踏進(jìn)同一條河流。

萬水千山走來，孫宏斌早已不是當(dāng)年的那個(gè)孫宏斌。

01| 核心凈利增長400%

繼2017年交出亮眼業(yè)績之后，于2018年上半年，融創(chuàng)再接再厲，交出了一份幾乎無可指摘的成績單。

中報(bào)顯示，2018年上半年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)整體合同銷售額1915.3億元，同比增長76%，權(quán)益合同銷售額1378億元，同比增長83.7%。從此前公布的銷售數(shù)據(jù)上看，2018年1-7月融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷售2254億元，已經(jīng)完成全年銷售任務(wù)4500億逾50%?？紤]到2017年1-7月銷售數(shù)據(jù)僅占全年銷售數(shù)據(jù)的37%，以及融創(chuàng)2018年下半年有共計(jì)369個(gè)項(xiàng)目4912億可售資源，在融創(chuàng)管理層堅(jiān)定去化戰(zhàn)略指引下，融創(chuàng)2018年超額完成4500億銷售目標(biāo)幾成定局。

規(guī)模增長一如既往，營收利潤表現(xiàn)同樣持續(xù)轉(zhuǎn)好。2018年上半年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入465.8億元，同比增長215.3%；歸母凈利63.6億元，同比增長389.3%；核心凈利66.1億元，同比增長391.8%。2018年上半年，公司實(shí)現(xiàn)毛利率24.7%，較去年同期增長約2.5個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)凈利率14.55%，較去年同期增長約1.2個(gè)百分點(diǎn)。

在主要經(jīng)營指標(biāo)快速增長、資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)增厚的過程中，融創(chuàng)中國延續(xù)2017年下半年以來加強(qiáng)銷售回款、提高現(xiàn)金回流速度的穩(wěn)健財(cái)務(wù)手段。報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)銷售金額1915億元，較去年同期增長76.0%，回款1700億元，回款率高達(dá)88%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。高銷售回款保障下，公司有息債務(wù)整體下降95億元，凈負(fù)債率較2017年底下降了9.5個(gè)百分點(diǎn)。在2018年上半年融創(chuàng)執(zhí)行去杠桿過程中，公司賬面現(xiàn)金也仍然高達(dá)874.2億元。

2017年，融創(chuàng)的整體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)雖然也表現(xiàn)不俗，但因受樂視、萬達(dá)兩項(xiàng)大額投資影響，其財(cái)務(wù)報(bào)表并不能完全展示其真實(shí)的經(jīng)營水平。相比較而言，沒有大額并購實(shí)施、相對(duì)風(fēng)平浪靜的2018年上半年的業(yè)績表現(xiàn)，更能反映融創(chuàng)真實(shí)的經(jīng)營水平。

而從結(jié)果來看，在放緩?fù)顿Y步伐之后，融創(chuàng)專注實(shí)施的運(yùn)營優(yōu)化已經(jīng)取得實(shí)效，公司財(cái)務(wù)表現(xiàn)持續(xù)轉(zhuǎn)好，在規(guī)模高速增長的同時(shí)，公司的營收、利潤、毛利率、凈利率水平不斷提升、杠桿穩(wěn)步下降，已經(jīng)進(jìn)入財(cái)務(wù)均衡、穩(wěn)健發(fā)展的新階段。

02| “預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化”

雖然整體表現(xiàn)亮眼，但對(duì)市場持謹(jǐn)慎態(tài)度的孫宏斌并未由此放松警惕，依然保持著十分清醒的認(rèn)識(shí)。孫宏斌指出，今年大家的業(yè)績都還不錯(cuò)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入滯后于銷售，今年反映的都是2015年、2016年或者一部分2017年的業(yè)績，所以大家今年的業(yè)績都還不錯(cuò)，但相信過兩年以后，業(yè)績分化會(huì)更加嚴(yán)重。

而透析融創(chuàng)2018年上半年取得的無可指摘的業(yè)績表現(xiàn)，既是公司過去幾年間辛勤努力的成果，同樣與公司長期以來精準(zhǔn)和前瞻性的投資眼光有關(guān)。早在2016年10月份，基于悲觀的市場看法，除了一些并購以外，融創(chuàng)基本上沒有在公開市場拿地，在嚴(yán)控土地投資的將更多的精力和目光投注在有質(zhì)量的增長上面。

隨著時(shí)間的推移，融創(chuàng)彼時(shí)對(duì)市場的預(yù)判正在被一一驗(yàn)證：1）政府的調(diào)控會(huì)很堅(jiān)決，超出大家預(yù)期，會(huì)持續(xù)比較長；2）在這種情況下，購買預(yù)期會(huì)發(fā)生變化。而據(jù)融創(chuàng)方面觀察，目前來看，市場預(yù)期已經(jīng)開始發(fā)生變化，尤其是在三四線城市。

而受惠于前瞻性的市場判斷，這一波房地產(chǎn)的變化趨勢，融創(chuàng)又一次完全踩對(duì)了市場節(jié)奏，也為后續(xù)的穩(wěn)健發(fā)展和成功穿越周期奠定了良好基礎(chǔ)和先發(fā)優(yōu)勢。

孫宏斌指出，現(xiàn)在市場中大家比較焦慮的原因有兩個(gè)：第一，因?yàn)椴季值氖?，比如說三四線城市和四五線城市現(xiàn)在冷得比較快，這種的壓力可能比較大；第二，限價(jià)以后，去年買的地和前年買的地限價(jià)賣就是虧錢的。

而融創(chuàng)在這兩方面都沒有壓力，公司的布局都在一二線城市及環(huán)一二線城市。另外，公司現(xiàn)在的土地按照政府的限價(jià)賣，基本上都是掙錢的，所以這方面的壓力不大。

除了嚴(yán)控土地投資、精準(zhǔn)布局以外，融創(chuàng)做的另一項(xiàng)工作是保障現(xiàn)金流、持續(xù)降杠桿。孫宏斌指出，融創(chuàng)的銷債比（銷售額除以負(fù)債）基本上保持在1：1.5到1：2之間，是非常安全的一個(gè)狀態(tài)。即便是在2017年收購萬達(dá)文旅城，投了四五百億現(xiàn)金，背了四五百億貸款的情況下，融創(chuàng)的負(fù)債率依然是下降的。而這些，正是融創(chuàng)基于前瞻的市場預(yù)判所做的準(zhǔn)備。

“我們這幾年為什么發(fā)展得特別好？就是因?yàn)槲覀兊氖袌雠袛啾容^準(zhǔn)確。”孫宏斌笑著說，言語之間云淡風(fēng)輕。

03| “大家都在學(xué)我們”

弱者坐待時(shí)機(jī)，強(qiáng)者創(chuàng)造時(shí)機(jī)。

誠如孫宏斌所言，市場預(yù)期已經(jīng)在發(fā)生變化，融創(chuàng)現(xiàn)在是安全第一，但在此之前，融創(chuàng)已經(jīng)做好了準(zhǔn)備。過去一年多時(shí)間當(dāng)中，融創(chuàng)嚴(yán)控買地節(jié)奏，保安全增盈利降杠桿，并將更多的精力和目光投注在有質(zhì)量的增長上面。

孫宏斌認(rèn)為，市場的變化，對(duì)融創(chuàng)來說反而是件好事，因?yàn)槿趧?chuàng)具有以下幾方面的優(yōu)勢：

一是土儲(chǔ)充沛，布局精準(zhǔn)。中期報(bào)告顯示，融創(chuàng)土地儲(chǔ)備規(guī)模達(dá)到 2.31億平米，總貨值3.29 萬億。其中公開市場拿地4483萬平米，通過并購獲得1.15億平米，舊改總計(jì)7051萬平米，平均土地成本經(jīng)重估抬高后為4470元每平米。超過 92%的土地儲(chǔ)備位于供求關(guān)系健康的一二線及環(huán)一線城市。

二是并購能力強(qiáng)，土地成本有優(yōu)勢。作為行業(yè)內(nèi)最有名的“并購?fù)酢?，融?chuàng)過去幾年間累計(jì)下來的大大小小的并購案例，為其積累下豐富的并購經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)也為其塑造了良好的并購口碑。在市場變化情形下，并購?fù)醯姆Q號(hào)將為融創(chuàng)在并購方面創(chuàng)造更多機(jī)會(huì)和增添更多優(yōu)勢，也保障融創(chuàng)能以更低更好的成本獲取到更加優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)。

數(shù)據(jù)顯示，通過良好的收并購市場口碑引來越來越多的合作機(jī)構(gòu)，目前融創(chuàng)合作機(jī)構(gòu)快速從2016年的109個(gè)增加至 2018 年中期 203 個(gè)，為融創(chuàng)提供一線的土地線索和發(fā)展機(jī)會(huì)。通過合作模式，融創(chuàng)2018 年至今共獲取土地建筑面積 2920 萬平方米，權(quán)益建筑面積 1545 萬平方米，綜合成本僅為3620元/平米，土儲(chǔ)成本進(jìn)一步下降。

三是品牌實(shí)力。近年來，融創(chuàng)成功打造了壹號(hào)院系、桃花源系、府系、桃源系、九府系等多條具備行業(yè)影響力的產(chǎn)品線，承載了融創(chuàng)獨(dú)有的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和產(chǎn)品理念，眾多項(xiàng)目成為所在城市的標(biāo)桿項(xiàng)目，受到了行業(yè)和客戶的高度認(rèn)可。

作為中國家庭美好生活整合服務(wù)商，融創(chuàng)中國始終致力提供高品質(zhì)居住和服務(wù)。融創(chuàng)單獨(dú)制定了一套高于國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的《質(zhì)量內(nèi)控體系》，采用更嚴(yán)格科學(xué)的方法確保每個(gè)產(chǎn)品都擁有過硬的品質(zhì)，涵蓋1500多個(gè)高于國家要求的八大類質(zhì)量管控體系。2017年融創(chuàng)內(nèi)部通過系統(tǒng)性的全鏈條質(zhì)量測評(píng)體系，通過專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行產(chǎn)品檢測超過2萬次。

服務(wù)品質(zhì)上，融創(chuàng)堅(jiān)持服務(wù)領(lǐng)先戰(zhàn)略。在賽惟咨詢客戶滿意度調(diào)研中，融創(chuàng)客戶滿意度評(píng)分高達(dá)92分，客戶滿意度成為行業(yè)標(biāo)桿。服務(wù)品質(zhì)不斷提升也成為融創(chuàng)整合美好生活的重要競爭力。

寒冬即將來臨，有人一無所知，繼續(xù)歌舞升平，有人焦慮不堪，卻已無可奈何，有人卻已經(jīng)早早嗅到危機(jī)，預(yù)先做好了過冬的準(zhǔn)備，同時(shí)也為自己創(chuàng)造出一個(gè)更具想象力的未來。

04| 未來可期

不因幸運(yùn)而固步自封，不因厄運(yùn)而一蹶不振。真正的強(qiáng)者，善于從順境中找到陰影，從逆境中找到光亮，時(shí)時(shí)校準(zhǔn)自己前進(jìn)的目標(biāo)。

過去的三十年間，孫宏斌正是這樣一位“善于從逆境中找到光亮”的強(qiáng)者，而關(guān)于未來，孫宏斌和融創(chuàng)也顯然已經(jīng)校準(zhǔn)了自己前進(jìn)的目標(biāo)。

雖然對(duì)于短期市場表現(xiàn)持謹(jǐn)慎悲觀態(tài)度，但孫宏斌仍然表現(xiàn)出了對(duì)融創(chuàng)未來發(fā)展的充足信心。在孫宏斌看來，中國房地產(chǎn)市場，有十幾萬億大的市場，比全球汽車市場還大。融創(chuàng)現(xiàn)在還進(jìn)入了旅游大市場。房地產(chǎn)行業(yè)肯定一直會(huì)有顛簸的，但這么大的行業(yè)里，一定會(huì)有很好的公司，未來會(huì)出現(xiàn)千億利潤的公司。

而融創(chuàng)行政總裁汪孟德則指出，不管今年也好，明年后年也好，有兩點(diǎn)是肯定的：一是融創(chuàng)到了這個(gè)階段，未來的利潤和盈利水平還會(huì)持續(xù)地提升，這一點(diǎn)是毋庸置疑的。二是融創(chuàng)的杠桿率、負(fù)債率水平也是會(huì)在今年、明年、后年持續(xù)地下降，這是公司一直堅(jiān)持的方向，也已經(jīng)到了這樣的階段。

從銷售數(shù)據(jù)上，融創(chuàng)2015年到2017年三年間整體合同銷售額復(fù)合增長率超過130%?？紤]到房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)處理原因，結(jié)轉(zhuǎn)收入滯后于銷售。2017-2018年上半年融創(chuàng)快速增長的銷售，必將推動(dòng)融創(chuàng)進(jìn)入收入大幅增長期。而融創(chuàng)透過收并購和精準(zhǔn)拿地，在確保以較低的土地成本獲取到較優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備的同時(shí)，也為公司毛利率水平的持續(xù)攀升奠定了基礎(chǔ)，公司核心凈利增長有望持續(xù)釋放。

而在市場風(fēng)向轉(zhuǎn)變下，融創(chuàng)也正在變得更加謹(jǐn)慎。據(jù)了解，2018年上半年，融創(chuàng)中國嚴(yán)格拿地紀(jì)律，控制買地節(jié)奏和支出，并提高了拿地標(biāo)準(zhǔn)。目前，融創(chuàng)要求拿地必須保證IRR 高于 50%，項(xiàng)目凈利潤率高于15%，以控制自有資金風(fēng)險(xiǎn)，保障安全。

“我們一直是安全第一，我們相信融創(chuàng)在保持銷售規(guī)模上的難度是不大的，但是要再怎么高增長也很難，所以我們還是希望能夠腳踏實(shí)地，我們這一兩年是把安全放在第一位的?！睂O宏斌指出。

05| 結(jié)語

風(fēng)生水起，才知天高云闊；滄海橫流，方顯英雄本色。

能駕駛企業(yè)之船飛速前進(jìn)贏得領(lǐng)先固然重要，能在風(fēng)浪來襲之時(shí)，牢牢掌住船舵，確保企業(yè)朝著正確的航向，安全而穩(wěn)健地穿越周期、贏得未來，同樣考驗(yàn)一個(gè)企業(yè)家的核心能力。

誠如孫宏斌所言，在嚴(yán)厲的調(diào)控下，房地產(chǎn)的好日子已經(jīng)過去了，面對(duì)接下來的有可能到來的壞日子，融創(chuàng)毫不畏懼并已經(jīng)做好了準(zhǔn)備，因?yàn)槭治蘸梅孔?、好土地?/p>